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文旅產(chǎn)業(yè)如何投資?投資哪些?

返回列表日期:2023.04.11

文旅產(chǎn)業(yè)如何投資?投資哪些?

 

國(guó)內(nèi)外文旅地產(chǎn)商業(yè)模式總結(jié)為:

1)以迪士尼為代表的區(qū)域綜合開發(fā) IP產(chǎn)業(yè)鏈模式

2)以裸心谷為代表的產(chǎn)權(quán)出售 商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

3)以阿那亞為代表的單一不動(dòng)產(chǎn) 提供場(chǎng)所與內(nèi)容 社群服務(wù)

4)以東部華僑城為代表的景區(qū)旅游 特色文化 地產(chǎn)

中國(guó)當(dāng)前面臨著文化旅游地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模巨大,文化旅游市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大,旅游消費(fèi)需求增長(zhǎng),文旅產(chǎn)品升級(jí)空間巨大的新機(jī)遇。此外,面臨新機(jī)遇進(jìn)入文旅地產(chǎn)行業(yè),有幾點(diǎn)需要注意:

▲當(dāng)然需要注意的是,中國(guó)人均GDP釋放的人均消費(fèi)力與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍存在一定差距,針對(duì)國(guó)內(nèi)外情況做市場(chǎng)分析預(yù)判對(duì)比需要更為理性;

▲文旅地產(chǎn)的產(chǎn)品要想受歡迎,需要注入個(gè)人情懷,這是文旅地產(chǎn)的核心要素,工業(yè)化產(chǎn)品不能稱為文旅地產(chǎn);

▲文旅地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革,提高開發(fā)能力成為中國(guó)地產(chǎn)的重要生命力,城居時(shí)代進(jìn)入旅居時(shí)代。

新機(jī)遇下的文旅地產(chǎn)發(fā)展的新方向主要有:

1、資源導(dǎo)向型逐步發(fā)展為生活方式導(dǎo)向型:旅游生活促進(jìn)了對(duì)文旅地產(chǎn)的需求,地產(chǎn)前20年做的是被動(dòng)型地產(chǎn),未來(lái)要做的是主動(dòng)型地產(chǎn)。地產(chǎn)商應(yīng)該轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)服務(wù)商,以人性化、創(chuàng)造式的運(yùn)營(yíng)模式,打造多元化、個(gè)性化、特色化、規(guī)?;奈穆脛?chuàng)意精品。開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路,如不買地,買土地的使用權(quán),通過賣房子賣使用權(quán)、租賃經(jīng)營(yíng)等方式,同樣能實(shí)現(xiàn)較高的投資回報(bào)。

2、未來(lái)需求導(dǎo)向型——旅游 地產(chǎn) 養(yǎng)生銀發(fā)經(jīng)濟(jì)給養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)了巨大商機(jī),最理想的實(shí)現(xiàn)方式是將養(yǎng)老養(yǎng)生與景區(qū)相結(jié)合,以此解決三大重要問題:1)解決老年人的心理危機(jī)問題,結(jié)合景區(qū),給老人提供人多的環(huán)境,打造醫(yī)養(yǎng)游模式”(醫(yī)療健康 養(yǎng)生養(yǎng)老 旅游度假);2)打造豐富的商業(yè)配套,通過與景區(qū)結(jié)合,解決老人消費(fèi)少的問題。3)把老年人和景區(qū)結(jié)合起來(lái),依托景區(qū)為老人創(chuàng)造二次生產(chǎn)的機(jī)會(huì),老有所為。

3、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型——產(chǎn)業(yè) 旅游 地產(chǎn)未來(lái),產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型模式因綜合性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、融合性強(qiáng),具有強(qiáng)大關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng),具有廣闊的發(fā)展前景。以前,產(chǎn)業(yè)聚集缺少長(zhǎng)期居住的生活配套,形成潮汐式的產(chǎn)業(yè)集群,因此,未來(lái)的開發(fā)區(qū)都應(yīng)該小鎮(zhèn)化,文旅地產(chǎn)不能孤立的存在。

4、政府政策導(dǎo)向型——特色小鎮(zhèn)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌難度大、差距大,鄉(xiāng)村人才外流等問題背景下,特色小鎮(zhèn)這種載體,成為疏解城市資源和功能、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)中小城市發(fā)展,成為解決城市病及緩解城鄉(xiāng)矛盾的一個(gè)絕佳突破口。

特色小鎮(zhèn)是低于城市、高于鄉(xiāng)村,在城市鄉(xiāng)村之間打造的第三個(gè)生產(chǎn)生活聚落形態(tài)。

特色小鎮(zhèn)在發(fā)展戰(zhàn)略上,由政府進(jìn)行引導(dǎo)和審批,結(jié)合自身的生態(tài)和人文特點(diǎn),區(qū)域塊狀經(jīng)濟(jì)特色,以及城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的優(yōu)勢(shì),能夠形成特色小鎮(zhèn)之間,和其他區(qū)域的產(chǎn)業(yè)板塊之間,形成產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)位發(fā)展,在產(chǎn)業(yè)上形成互補(bǔ)、互促。

目前主要介入特色小鎮(zhèn)的開發(fā)企業(yè)類型:地產(chǎn)商、施工單位(建筑商)、金融機(jī)構(gòu)(資金提供商),其中比較適合地產(chǎn)商介入的特色小鎮(zhèn)類型主要包括:文化創(chuàng)意型、文化產(chǎn)業(yè)型(一般集中在城市、一二線)、旅游型、農(nóng)業(yè)觀光型、體育產(chǎn)業(yè)型等。

特色小鎮(zhèn)既能避免各地區(qū)產(chǎn)業(yè)的同質(zhì)化、又能集中經(jīng)濟(jì)打造優(yōu)質(zhì)、高端產(chǎn)品,同時(shí)還能帶動(dòng)旅游、文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個(gè)有效平臺(tái)。

旅游12要素(傳統(tǒng)基本要素:食、住、行、游、購(gòu)、娛,旅游發(fā)展要素和拓展要素:商、養(yǎng)、學(xué)、閑、情、奇)的消費(fèi)業(yè)態(tài)創(chuàng)新和升級(jí),是全域旅游突破創(chuàng)新的關(guān)鍵。旅游產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合,形成新的產(chǎn)業(yè)或業(yè)態(tài),拓展旅游產(chǎn)品和市場(chǎng),形成旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動(dòng)力和新方向,同時(shí)也促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

業(yè)態(tài)盤點(diǎn)圖

盤點(diǎn)了依托旅游文化資源的高端文旅地產(chǎn),依托田園綜合體的休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn),依托特色小鎮(zhèn)的高端產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、休閑養(yǎng)生地產(chǎn)、復(fù)合型農(nóng)業(yè)園林小鎮(zhèn)等常規(guī)的新業(yè)態(tài)之外,盧丹還提出了幾類非常規(guī)型旅游地產(chǎn)新業(yè)態(tài):

1、利用農(nóng)民宅基地改造打造旅游地產(chǎn)。2、利用城市更新,舊廠房、舊車間、舊倉(cāng)庫(kù)等存量城市建筑空間,進(jìn)行旅游地產(chǎn)的改造和建設(shè)。3、利用村集體產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地,與村集體合作進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。

對(duì)于文旅地產(chǎn)發(fā)展的新戰(zhàn)略,則要考慮幾點(diǎn)融合:1、距離(交通)與空間融合2、科技、旅游、生活相融合3、資源融合4、功能融合5、跨界融合6、金融創(chuàng)新

最后,盧丹總結(jié)了幾類潛力可持續(xù)的熱門投資領(lǐng)域:吳彤:旅游產(chǎn)業(yè)的三大變遷、五大變革、三段鏈條、五重價(jià)值、三種投資模式及三重審美

吳彤從旅游產(chǎn)業(yè)的三個(gè)階段,系統(tǒng)性地闡述了當(dāng)下文旅產(chǎn)業(yè)投資的新藍(lán)海。

取勢(shì):前世今生明道:追本溯源優(yōu)術(shù):創(chuàng)新發(fā)展

文旅產(chǎn)業(yè)在快速行進(jìn)中發(fā)展,在不斷發(fā)展中升級(jí),在升級(jí)突破中創(chuàng)新,文化旅游正在迎來(lái)嶄新的未來(lái)。在此背景下的旅游投資的熱潮也是從上到下、從大到小,絡(luò)繹不絕。旅游產(chǎn)業(yè)的三大變遷:

▲產(chǎn)業(yè)萌芽:以名山大川、景區(qū)等資源挖掘?yàn)橹鞯碾A段,政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。此階段為行業(yè)階段,特點(diǎn)是:供小于求、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)、非投資、產(chǎn)品趨同,關(guān)注核心為資源。

▲產(chǎn)品創(chuàng)新:投資商開始介入,投資行為拉動(dòng)旅游發(fā)展,大量旅游產(chǎn)品創(chuàng)新,不再依賴于名山大川。進(jìn)入產(chǎn)業(yè)階段,由投資主導(dǎo),行業(yè)產(chǎn)生-投資跟進(jìn)-出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)格局(集群的概念,主要為大量旅游周邊的要素企業(yè)),關(guān)注核心為產(chǎn)品。

▲產(chǎn)業(yè)革命:互聯(lián)網(wǎng)帶動(dòng)下,以攜程等OTA平臺(tái)為代表,使游客與景區(qū)距離越來(lái)越近。權(quán)利轉(zhuǎn)移至運(yùn)營(yíng)主導(dǎo),進(jìn)入市場(chǎng)階段,旅游基本要素外延,去渠道化、市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品差異化、專業(yè)分工成為特征。關(guān)注核心為服務(wù)。

▲進(jìn)入后市場(chǎng)階段,運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)新布局正在悄然從產(chǎn)生五大變革:

▲政策驅(qū)動(dòng):1979經(jīng)濟(jì)型——1981產(chǎn)業(yè)綜合性——1998國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)-2006國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)-2009戰(zhàn)略型支柱產(chǎn)業(yè)  人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)資源開放:三權(quán)分離使得突破旅游產(chǎn)業(yè)瓶頸與市場(chǎng)金融取得重大突破。景區(qū)三權(quán)分離主要指,分離經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)收益權(quán)可流轉(zhuǎn),經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán),所有權(quán)分離,是受益權(quán)可流轉(zhuǎn),資產(chǎn)租賃成為可能,為社會(huì)資本進(jìn)入提供了通道。投資創(chuàng)新:全產(chǎn)業(yè)投資、全鏈條投資。互聯(lián)網(wǎng)升級(jí):信息對(duì)稱化、去介質(zhì)化(包括信息)、物聯(lián)網(wǎng)化、互聯(lián)網(wǎng)口碑化,為旅游帶來(lái)全新的消費(fèi)升級(jí)平臺(tái)生態(tài)

旅游產(chǎn)業(yè)的三段鏈條:

資本關(guān)注上游(投資、建設(shè)、管理、營(yíng)銷,寡頭尚未形成),使得上游的資源越來(lái)越集中;互聯(lián)網(wǎng)帶動(dòng)下游越來(lái)越碎片化;共同不斷擠壓中游。

1、產(chǎn)業(yè)上游核心關(guān)注:景區(qū)、智力服務(wù)2、產(chǎn)業(yè)中游核心關(guān)注:渠道、信息平臺(tái):3、下游核心關(guān)注:1)酒店行業(yè)行業(yè)形態(tài)變化:出現(xiàn)專屬的、細(xì)分的旅游酒店類型【安縵、悅榕莊、CLUBMED】(輕奢酒店、主題酒店、青年旅社、民宿等),服務(wù)主導(dǎo)不再是形態(tài)主導(dǎo)??臻g格局打破:不僅有專屬建筑、部分民宅加入戰(zhàn)局——途家、airbnb經(jīng)營(yíng)者變化:民宿興起使得房東成為迅速崛起的經(jīng)營(yíng)者2)交通服務(wù)機(jī)票服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)更加自主化、自由化——想走就走旅游包機(jī)、高鐵(打破旅游時(shí)空距離提質(zhì)飛躍,高鐵通到哪兒,景區(qū)火到哪兒)新興在地交通方式激發(fā)新型旅游方式(如自駕游、網(wǎng)約車、房車等)

深刻總結(jié)了旅游整體行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上,現(xiàn)階段的旅游投資目標(biāo):以人為本,創(chuàng)造價(jià)值,投資的核心目標(biāo)是準(zhǔn)確識(shí)別、能夠有效率的組織放大。

需要關(guān)注旅游產(chǎn)業(yè)的五重價(jià)值:

1、旅游資源價(jià)值(稀缺資源價(jià)值)2、旅游資產(chǎn)價(jià)值3、旅游現(xiàn)金流價(jià)值4、平臺(tái)增值價(jià)值5、社群價(jià)值

旅游投資的三種類型:

1、資源型投資:極核模式如烏鎮(zhèn)的景區(qū) 外圍莊園、互聯(lián)網(wǎng)、文創(chuàng)、養(yǎng)老模式,古北水鎮(zhèn)的景區(qū)核 外圍地產(chǎn)、民俗、景區(qū)模式、呀諾達(dá)的雨林觀光帶動(dòng)二次消費(fèi)模式等。

2、資源型投資:多核(雙核)模式如宋城:旅游演藝 景區(qū)互動(dòng)模式,通過景區(qū)和演藝進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈條的上下游及相關(guān)配套的全面延伸、世界上市值最高的文化演藝集團(tuán)。華僑城發(fā)展的兩個(gè)階段的不同模式包括:創(chuàng)業(yè)模式:旅游 地產(chǎn)發(fā)展模式:【重資產(chǎn)】文化 旅游 城鎮(zhèn)化(華僑城股份)【輕資產(chǎn)】旅游 互聯(lián)網(wǎng) 金融4.0模式(華僑城景區(qū)投資管理公司)

3、平臺(tái)型投資:海航:航空帶動(dòng)的旅游金融產(chǎn)業(yè)鏈模式攜程:鼠標(biāo) 水泥的線上線下平臺(tái)整合模式途牛:創(chuàng)新型投資——專注扮演網(wǎng)絡(luò)零售商,掌握供應(yīng)鏈大數(shù)據(jù)窮游:以用戶信息為起始點(diǎn)的發(fā)展閉環(huán),用戶粘性很高

總結(jié)來(lái)說,旅游投資的四步邏輯:價(jià)值低估-自然成長(zhǎng)-管理提升-優(yōu)勢(shì)退出

最后,吳彤總結(jié)到:旅游投資要用心創(chuàng)內(nèi)容,用心做模式。旅游科技、文化、金融、創(chuàng)意、制造、教育,將會(huì)在內(nèi)容、技術(shù)、產(chǎn)品等創(chuàng)造出更大的可能性。李國(guó)程:打造文化活態(tài)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商

杭宸書店作為杭州第九大獨(dú)立書店,杭州最大的社區(qū)書店,為本次課程提供了開闊創(chuàng)新的美好空間。

『不管什么行業(yè),一個(gè)頂級(jí)的策劃是不能有自卑感的,他的內(nèi)心必須無(wú)限充盈才會(huì)有不拘一格的創(chuàng)造力。拿杭宸書店來(lái)說,結(jié)合杭州人讀書氛圍好的城市特點(diǎn),創(chuàng)造性地將一流的書店和售樓中心有機(jī)協(xié)調(diào)結(jié)合起來(lái)。既提升了項(xiàng)目文化氛圍又帶來(lái)了項(xiàng)目來(lái)訪客戶,銷售期結(jié)束還會(huì)成為了城市地標(biāo)性建筑。所以我一直強(qiáng)調(diào)本土化才是最好的國(guó)際化,不去迎合才能引領(lǐng)』學(xué)員劉偉華語(yǔ)。

杭宸書店實(shí)拍

本次課程也邀請(qǐng)到杭宸書店的創(chuàng)始人李國(guó)程先生講述了培育文創(chuàng)品牌的心路歷程。

在地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷中,參與了諸多新文化藝術(shù)商業(yè)的藝術(shù)模型的建立,參與進(jìn)行實(shí)際內(nèi)容的運(yùn)作,在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的階段,幫資本和政府對(duì)接,建立文化體系,與文化商業(yè)的品牌進(jìn)行嫁接。在此基礎(chǔ)上網(wǎng)羅了充分的藝術(shù)資源,并充分構(gòu)思了文化商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)模型。

李國(guó)程將自己定義為杭宸書店的耕讀人,擁有多年地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)背景的他,準(zhǔn)確把握了地產(chǎn)文化模式,將公司定義為文化活態(tài)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

李國(guó)程提到,商業(yè)地產(chǎn)3.0時(shí)代,流量=內(nèi)容。用戶創(chuàng)造內(nèi)容,內(nèi)容產(chǎn)生流量,流量催生用戶,循環(huán)往復(fù),生生不息,形成大IP。對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目,希望能更呈現(xiàn)出更好的文化,即一切以客戶為中心,關(guān)注客戶體驗(yàn)、關(guān)注客戶情感價(jià)值,圍繞消費(fèi)者進(jìn)行貼身全渠道服務(wù)的銷售方式,稱之為浸入式商業(yè)。消費(fèi)者沉浸在多觸點(diǎn)消費(fèi)的場(chǎng)景之中,購(gòu)買的不僅僅是產(chǎn)品,而更多的是感受情懷,所以這種營(yíng)銷模式,也稱之為活態(tài)化營(yíng)銷。

李國(guó)程帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)致力于打造新一代文創(chuàng)體驗(yàn)商業(yè)鄰聚的核心商業(yè)品牌,經(jīng)過4年努力,已經(jīng)初步完成從集咖啡、藝術(shù)、社群為一體的O2O平臺(tái)美時(shí)美咖、專為萬(wàn)科定制的社區(qū)文化運(yùn)營(yíng)體杭宸書店到匠心之作一書一匠,以及即將落成的商業(yè)集合體伴里的一系列品牌。

李國(guó)程總結(jié)道:未來(lái)一切交易都是社交,需要的是一個(gè)場(chǎng)景的導(dǎo)入。需要始終堅(jiān)持IP的導(dǎo)入。如杭宸書店的書墻、一書一匠的藝術(shù)家和匠人等,一定要在主題商業(yè)體的基礎(chǔ)上,打造場(chǎng)景,創(chuàng)造流量?jī)?nèi)容IP。

說到具體的盈利模式,以課程所在的杭宸書店為例,通過以一個(gè)3000m2的主題驅(qū)動(dòng),1000-3000m2招商主力業(yè)態(tài)店,一座3000-5000m2以目的性消費(fèi)、互動(dòng)體驗(yàn)消費(fèi)為主題的商業(yè)街區(qū),對(duì)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)面積和業(yè)態(tài)的分解;通過空間管理運(yùn)營(yíng),盤活現(xiàn)有資產(chǎn),與開發(fā)商共同開發(fā)經(jīng)營(yíng);通過新一代社區(qū)綜合體商業(yè)地產(chǎn)、管理輸出、股權(quán)私募等形式實(shí)現(xiàn)資本增值。

空間可以迭代、內(nèi)容不可被抄走,要保證持續(xù)的活度。李國(guó)程強(qiáng)調(diào),書店應(yīng)該是一個(gè)粘合體,未來(lái)要朝著社區(qū)商業(yè)的集合來(lái)發(fā)展,通過書這一內(nèi)容的植入,讓所有的IP活起來(lái),產(chǎn)生流量?jī)r(jià)值。

吸收了一整天滿滿的干貨,晚上的《印象西湖》觀賞,又讓大家集體享受了一場(chǎng)視覺饕餮盛宴。